不動産売却ハウツー

【夏と秋(7月8月9月10月)の不動産売却メリット・デメリット】不動産売却をするならいつの季節がベストか?

物件を相続した、住み替えをしたい、転勤になったなど、不動産を売却するタイミングは人それぞれです。
不動産は売却する季節やタイミングによって成約価格が大きく変わるということを知っていますか。
年間を通じて不動産の売却を見てみると成約が多い季節には法則性があることに気づきます。
又、築年数や税金、金利など、売却するタイミングを見誤って損をしてしまうこともあります。
同じ不動産を売却するなら、少しでも不動産が高く売れる時期に合わせて売りたいと思うでしょう。
今回は、不動産を売却するならいつの季節がベストかを中心に不動産の売却のタイミングについて解説します。

不動産売却をするならいつの季節がベストか?

不動産の売却する時期についてはそれぞれの事情もあり、実際に売出しのタイミングもバラバラになることが多いです。
しかし、不動産の売却は季節によって、売れやすい時期と売れにくい時期があります。
少しでも高く売るために売れやすい時に合わせて売却を始めたいと思うでしょう。
ここでは不動産を売却するならいつの季節がベストなのかについて解説します。

売却するのにベストな季節は?

公益財団法人不動産流通推進センターの2019年、2020年不動産業統計集にある売り物件成約報告件数の動向を見ると3月が最も多くなっています。
日本においては、社会人は入社、転勤、学生は入学と4月から新生活がスタートするケースが多いです。
そのため、繁忙期と言われる2月~3月にかけて不動産を購入する人が増え、この繁忙期が不動産を売却するにはベストな季節と言えます。
この時期に合わせることができれば高値早期売却が期待できるのも大きなメリットです。
売却開始は、繁忙期に合わせられるように、12月~1月に売出し開始できるように遅くとも11月くらいには準備をしましょう。
次に多いのは9月です。
繁忙期に合わせるのが難しいということであれば、9月に売却できるように6月~8月から売出しを開始するのも良いと思います。

(公益財団法人不動産流通推進センターの2019年、2020年不動産業統計集 出典URL https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/toukei/201909/201909_3ryutsu.pdf
https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/toukei/202009/202009_3ryutsu.pdf

不動産売却の準備

では、不動産売却の準備はどのように進めれば良いかについて解説します。
不動産の売却をする手順としては、
① 不動産会社に机上査定をしてもらう
② 不動産会社に訪問査定をしてもらう
③ 不動産会社を選んで売却スタート
といった流れになります。
期間としては、2週間~1か月程度見ておけば大丈夫です。

①不動産会社に机上査定をしてもらう

まずは、一括査定などのサイトを利用して不動産会社に机上査定の依頼を行います。
この際に1社に絞らずに複数社に査定を依頼するようにしてください。
査定金額を確認して訪問査定してもらう不動産会社を選びます。

②不動産会社に訪問査定をしてもらう

訪問査定では、不動産会社は室内の状況や設備の不具合などの確認を行います。
故障等ある場合は、後々トラブルにならないようにきちんと不動産会社へ伝えるようにしましょう
訪問査定が終わると最終的な査定金額が出ます。
最終的な査定金額と不動産会社の営業マンの対応や売却方法などを確認し、媒介契約を結ぶ不動産会社を決めます。
媒介契約は、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介と3種類ありますが、1社に任せる専任媒介が不動産会社も頑張ってくれるのでオススメです。
媒介契約を結んだから売却スタートです。

売却するのに良くない季節は?

繁忙期が売却するのにベストな季節というのはわかったと思いますが、売却を開始するのに良くない季節もやはりあります。
売却の多い3月、9月を過ぎた4月~6月、10月~11月といった季節は、やはり売れにくいので売却を開始する時期としてはあまり好ましくありません。
早く売り出したのに結局繁忙期まで売れなかったり、価格を下げないと売れなかったりとデメリットも多いです。
転勤などで急いで売り出しを開始しないといけないなど、特別な理由がない限りは外す方が良いでしょう。

夏と秋(7月8月9月10月)の不動産売却メリット・デメリットは?

夏から秋にかけては、不動産の繁忙期ではないため、物件の数が比較的少なめです。
また引っ越しシーズンでもなく人の動きが少なめな時期ではありますが、
不動産物件の購入を検討されている方は、長期的に物件を探されている傾向がありますので、
物件の数が少ないということは、いい物件であれば、目立ちやすく、売り抜けやすいという意味でもあります。
価値がある物件であれば、そういう意味で売れる可能性が高まる時期でもあり、
また、相場よりやや高めの金額で様子を見たりといった、販売方法を取りやすい時期でもあります。
この時期(夏や秋)から物件を売り出しはじめ、問い合わせの数などで相場感や感触を確認し、年末から年度末にかけての繁忙期に売り抜けるという作戦もありです。

高層マンションの上層階は夏には売れにくい(物件のデメリットが分かりやすい時期は売り出しは避ける方が無難)

高層マンションの場合、最上階に近いほど、直射日光を浴びやすく、
特に築年数が古い場合、夏の暑さがデメリットとして認識されてしまいます。
築古で、高層マンションの最上階付近を売りたい場合は、夏を避けて、秋以降に売ることをお勧めします。

同様に、お持ちの物件のいい条件を引き出せる季節(花火大会が見える、景色が奇麗など)がある場合、
その季節に合わせて売り出しを行うのも1つの方法です。
購入希望の方に、内覧説明等の際に入居後のいいイメージを持ってもらいやすくなります。

ケース別:売却するのにベストなタイミングは?

不動産を売却する上で季節が大変重要ですが、物件の築年数や税金の問題、住宅ローンの金利など、他にも売却時に検討しないといけないことがあります。
様々なケースにおいて、売却するのにベストなタイミングを紹介します。

築年数から考える不動産の売却タイミング

国土交通省の中古住宅流通、リフォーム市場の現状の中の中古戸建住宅の価格査定の例に記載されているように、一般的には、不動産は新築時が一番高く、その後は建物が経年劣化とともに価格は下がっていきます。
戸建てにおいては、20年で築後の建物の金額はゼロになります。
そのため、戸建ての場合は15年までは急激に価格は下落していくので、売却するなら10年くらいまでがタイミングとしては良いでしょう。
マンションについては、戸建て程価格の下落は急ではありませんが、25年で約50%価格が下落すると考えると20年までには売却したいところです。

築年数が経っていても価格上昇するケースもある

居住中に大掛かりなリフォームなどを行った場合や地価やマンション価格が上がって、築年数が経っていても価格が上昇するケースもあります。
首都圏などでは、ここ数年で地価が大幅に上昇しており、駅近や人気エリアの中古マンションの価格も非常に高いです。
こういった場合は、築年数が経っていても購入時よりも高値で売却できます。
築年数が古くなったからといって売却を検討するのではなく、今後の価格の動向についても検討材料に入れる必要があります。

税金から考える不動産の売却タイミング

マイホームの周辺の開発が進んで購入した当初よりも価格が上がっている場合、マイホームを売却すると売却益が出来ます。
売却益が出ると税金を払わないとならず、期間によって税額が大きく変わるので売却するタイミングには注意が必要です。
又、マイホームや条件次第では税金が控除されるので、上手に制度を活用する方法について知っておく必要があります。

短期譲渡と長期譲渡

売却益が出る場合は、売却のタイミングは非常に重要です。

不動産を売却して利益が出ると課税されます。
不動産の売却価格から取得費や売却にかかった費用を引いた残りが譲渡所得となります。
譲渡所得=譲渡収入-(取得費用∔譲渡費用)
取得費用…仲介手数料、印紙税・登記費用
譲渡費用…仲介手数料・印紙税、登記費用
譲渡所得に対する税率は、購入してからの年数によって変わります。
購入した年から数えて5回目の1月1日未満を短期譲渡、5回目を超えると長期譲渡となります。
よく5年以上と言われますが、1月1日を5回超えないといけませんので注意してください。
短期譲渡の税率…所得税30%+住民税9%
長期譲渡の税率…所得税15%+住民税5%
※平成25年から令和19年までは、復興特別所得税としてプラス2.1%

売却益が出ている場合は、短期譲渡だと税率が約40%も掛かるので、待てるのであれば長期譲渡を迎えるタイミングで売却する方が良いでしょう。
売買契約ではなく、引渡しの期日が5年を超えていれば良いので、販売時に引渡し日を条件に入れるという方法もあります。

マイホームの3000万控除

マイホームの売却の場合は、例え利益が出ていても所有期間に関係なく、最高3,000万まで税金の控除を受けることができます。
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。
条件としては
・自分が住んでいるマイホームの売却又は住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売却する
・売った年の前年及び前々年にこの特例やマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を使っていない
・売り手と買い手が親子や夫婦などの特別な関係でないこと
などがあります。
詳しくは、国税庁のNo.3302 マイホームを売ったときの特例を参照ください。
(参考URL: https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

親が無くなって物件を相続した場合に、相続税を支払っているケースがあります。
その場合は、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却すると「相続税が取得費に加算される特例」の対象です。
相続税の納付期限が相続を知って日の翌日から10か月以内となっているので、相続してから3年10か月までに売却しないと特例が使えません。
譲渡所得=譲渡収入-(取得費用+相続税∔譲渡費用)

金利から考える不動産の売却タイミング

2021年現在も日銀のマイナス金利政策は続いており、住宅ローン金利は、変動金利だと0.5%以下の金融機関もあります。
その影響もあり、首都圏や全国の主要都市では戸建てやマンションの価格が高騰しており、コロナウィルスで最初に緊急事態宣言が出された2020年の4月~6月にかけては一時的に価格が下がりましたが、2021年1月28日の東京カンテイ「首都圏 新築・中古マンション市場」では、新築マンションは、6055万、中古マンションは3487万と右肩上がりで上昇中です。
消費税やコロナウィルスの影響を懸念して住宅ローン減税などの見直しの効果も後押ししており、首都圏など全国の主要都市では物件が不足していることもあってマンション価格は当面下落することはないでしょう。

金利が高ければ高い不動産を買うと支払う利息も多くなるので買い手の購買意欲も落ちますが、低金利である今は買い手も多少高くても金利が安いので購入しやすい状況です。
物件を売却するタイミングとしては非常に良い時期だと言えます。

東京カンテイ「首都圏 新築・中古マンション市場」
(参考URL https://www.kantei.ne.jp/report/106hakusyo-syutoM.pdf

同じマンションで売出しが多いケース

マンションの場合は、時期によって同じマンションの他の部屋が多く売り出されていることがあります。
2~3戸程度であれば他の部屋を見に来たついでに内覧してくれるなど、比較対象があることで売却しやすいケースもあります。
しかし、余り出ている部屋が多いと売れ残っていると思われたり、条件の良い部屋が優先的に見られたりするので売却が難しくなります。
同じマンションで複数出ている場合は、他の部屋の状態や売却の条件(引渡しやリフォーム状況など)をポータルサイトなどでチェックし、自分のマンションがどの条件で出せば、内覧してもらいやすいかを検討する必要があります。

【まとめ】

不動産の売却は、売却する季節やタイミングによって価格は大きく変わります。
転勤などやむを得ない場合は仕方ありませんが、売却まで時間がある場合は、繁忙期である2月~3月の季節に売却できるように売出しの準備をすると高値早期売却が期待できます。
又、物件の築年数や税金の控除、金利の動向なども考慮して、売却するタイミングを検討しましょう。
せっかく取得した不動産を売却するのですから、少しでも高く売れるタイミングで売却するようにしてください。

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