担当案件ご紹介/お客様の声

担当案件ご紹介/お客様の声:離婚に伴う不動産の売却のご相談。任意売却のご相談のお客様K様の状況と弊社提案

通常はお客さまの不動産売却については公開されないことをご希望されますが、
こちらの案件につきましては、匿名と継続的なご協力をしている関係上、
掲載を許諾頂きました。感謝申し上げます。

※お客様の声は個人の特定を防ぐため住所などについての公開は行っておりませんので、ご了承ください。

2021年1月にお問い合わせ頂きましたK様ですが、売却検討住所がやや遠方で、
お仕事と緊急事態宣言の問題もあり、3月の訪問となりました。

オンラインとお電話である程度の状況の確認、弊社からのご提案を行わせて頂きましたが、
今回の物件が一軒家でもあることから、簡易インスペクションも兼ねての訪問を行わせて頂くことになりました。

2021年3月5日(金)にお客様宅到着

12時~K様の戸建て物件調査と所有者様から詳細をお伺いする為、事務所からお客様と合流地点へ向けて出発。

14時頃 周辺駅で所有者様と合流。目的地まで徒歩で向かい、20分程で到着。

14時30分 外観を確認。3階建てレンガ調の住宅。築15年以上という事でしたが、綺麗な状態で丁寧に管理されているようです。
また、10年ほど前に補修工事を行ったそうです。
土地100㎡ 施工:大成建設
建物の中に入り、お話を伺った後簡易インスペクションを開始。
壁にライトをあて、ひび割れ・シミなどがないか確認。
洗面所・トイレの給排水設備を確認。
換気設備を確認。特に問題なし。
屋根裏確認。目視した限り特に問題なし。
軒裏目視確認。ひび割れ・シミ・錆などは認められず。
外に出て、外壁を打診棒で検査。レンガに浮きなどは無し。
敷地コンクリート部にひび割れ有。
クラックスケールで計測した結果0.5mm以上のひび割れと確認。






簡易インスペクションの結果、経年を考えますと建物の状態は良いということ、
また、9人家族で住んでいたという特殊状況も考えると、郊外の大き目の一軒家は現在コロナのリモート勤務の影響で、
比較的売れやすい環境にもあることをご説明しました。

 

現地での確認15時終了。

15時30分に周辺駅へ戻り、近くのお店で所有者様からお話を伺います。
所有者様は、現在お持ちの物件を売却したいと考えておりますが、その為にはいくつかの問題点があります。

現在のK様の状況
土地と建物(注文住宅)を、およそ20年前にペアローンで購入。
最大時、K様と奥様、息子3名、義理姉、義理両親の9人家族で居住。
ただし、購入当時婚姻中のK様は現在は離婚。

ローン契約時、建物はK様名義・土地は元義理の姉名義で組んでいらっしゃいます。
毎月の支払いは、K様8万円・元義姉8万円の合計16万円ほど。
現在の所ローン支払い遅延などはなし、とのご申告。

当該物件には現在(元)義理の姉と義理の母が居住中。
義理のお母さんが現在住んでいる所から離れたくない模様で、暫く状況が停滞しているとのこと。
元奥様や元義理の母と姉同士も各々関係性が悪い等、話が簡単に出来る状況ではないとのことでした。

また、現在の状況のままでは、K様は別のローンを組むことが出来ないということでも困っており、
現在の停滞している状況を動かしたい、と真剣に考えられています。

 

現在の提案させて頂いている案をK様と検討

検討案1:元奥様への名義変更
元奥様の方から、K様名義のローン支払いの名義変更をしても良い旨連絡があります。
この場合、元奥様の収入を鑑み金融機関にそれが認められるかは不透明です。
追加情報として、居住していない物件のローン振込みをしているかわりに、
養育費を免除されているという事で、代わりに義姉から元妻へ毎月8万円ほど支払われているようです。

K様より、名義変更が行われた場合、以後は奥様へ養育費の支払をする旨仰ってます。
この養育費を、奥様の収入とみなして名義変更手続きに活用出来ないかと考えております。

検討案2:元義姉へ建物所有権を移転できないか?
ペアローンから義姉名義のみで現在のローン全額を払えないか?
贈与の場合は贈与税がかかることが想定され、お互いにそれは避けたいと考えております。

検討案3:土地と建物を一括して売却する。
ローンの残債、先方との交渉により任意売却になる可能性と一般的な売却になる場合があることをご説明。
売却後の義母・義姉の居住地をどうするかという問題が残る。
そのことを踏まえた上での話し合いをする必要性あり、今後弊社顧問弁護士も交えてこの案を検討する事に致しました。

物件売却後、ローンが消滅した場合は養育費支払いに切り替える為、毎月の(養育費支払い期間内において)ご本人費用負担額に変更なしの予定もご説明しました。

引き続きK様のバックアップをお約束
現在、銀行へのローン残高(特に把握できてない元義理のお姉さまの分)の確認をK様にお願いし、
同居されていた権利関係者間での相談日程の調整を行っていただいております。
コロナで住宅価格は下がり気味な部分がありますが、アクセスのよい郊外の一軒家で、大き目な建物でもあり、
リモート勤務をしながら余裕のある住空間で生活したいという層のお客様への訴求力が高い物件であると弊社では考えていることをお伝えし、
できれば、リモートワーク自体が盛んである状況で売却活動を開始するべき、とアドバイスを行わせていただきました。

弊社ではこのように、権利関係や離婚、相続などで状況が難しい案件に置きましても、しっかりとサポートさせていただき、
お客様の人生の良き1ページになりえるよう全力で取り組みます。

大阪での不動産お取引の際にはぜひ、弊社にご連絡お願いします。



又は06-7777-4394までお気軽にご連絡お願いします。受付:9:30~20:00

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