不動産売却ハウツー

【マンション・自宅を売る前には必見】不動産売却前に知らないと損をするポイント5選!失敗しないための秘訣とは?

不動産を売却したいけど知識もないのないけど大丈夫?とお悩みの人も多いでしょう。
マイホームなど人生の中で不動産を売却するという経験はそう何度もすることではないので心配になるのも当然です。
不動産の売却においては、ある程度知識を持っておかないと損をするケースが多いのも事実。
それだけ不動産の売却は、素人には難しいというわけです。
失敗しないためには、最低限の知識を身に付けておく必要があります。
今回は、不動産売却の前に知らないと損をするポイントについてご紹介いたします。

まずは不動産の売却の流れを理解しよう

不動産の売却のポイントを勉強する前に、まずは不動産の売却の流れを確認しておきましょう。
大まかな流れを理解しておけば、どういった点を注意すべきかが見えてきます。

不動産売却の流れ

①売却する物件の資料を準備
②不動産会社に査定を依頼
③査定に基づいて価格の決定、不動産会社を選んで媒介契約
④不動産会社に売却活動を任せる
⑤内覧、買主との交渉
⑥売買契約
⑦引渡し

不動産会社に査定を依頼する前に、まずは売却する物件の資料の準備をしなければいけません。
購入時にもらったパンフレットや不動産売買契約書、重要事項説明書などの資料があると不動産会社の査定もスムーズ。
物件の準備さえすれば、売却については基本的には不動産会社に任せるだけです。
実際の販売資料の作成や広告、買主探しは不動産会社がしてくれます。
不動産の売却において、まずは信頼できる不動産会社探しが重要だと言えます。

不動産売却の前に知らないと損をするポイント5選

せっかく不動産を売却するのですから出来るだけ高く売りたい、損をしたくないと考えるのは当然です。
自分の大事な不動産を安く売ることになってしまうと大変。
でも、少しの知識があるだけで、不動産の売却で失敗する確率は大きく下がります。
しっかりとポイントを抑えて、出来るだけ高く、損をしないように不動産を売却しましょう。
ここでは、不動産の売却の前に知らないと損をするポイントについて解説していきます。

1.査定の前に物件の資料集めをしておくことが重要

不動産の売却において、査定段階でどれだけ正確な査定をしてもらえるかは非常に重要です。
何も資料がない状態で不動産会社に査定を依頼すると、どうしてもいい加減な査定になってしまうので、本来の価格とはかけ離れた結果が出てしまうこともしばしば。

どうせならきちんと物件の資料を揃えて不動産会社に査定を依頼したほうが、不動産会社も正確な査定が出せるので、その後の商談もスムーズにいきます。

では、どういった資料を揃えれば良いのでしょうか。

①戸建ての場合
・登記簿謄本
・土地の公図
・土地の測量図
・土地の境界が確認できるもの(境界標、筆界確認書など)
・越境の覚書
・建物の設計図書(確認申請図または竣工図等の建物図面)
・建築確認申請書および建築確認済証、検査済証
・固定資産税支払通知書
・売買契約書、重要事項説明書

②マンションの場合
・登記簿謄本
・分譲時パンフレット
・売買契約書、重要事項説明書
・固定資産税支払通知書

査定の種類を知っておく

事前準備が出来たらいよいよ不動産会社に査定依頼です。
査定には机上査定と訪問査定の2種類があります。
不動会社に依頼をする前に、それぞれの違いをきちんと理解しておきましょう。

相場を知るために査定が必要

不動産を売却するには、どのくらいで売り出すかが非常に重要です。
高すぎると売却に時間が掛かり、安すぎると直ぐに売れてしまい、もう少し高く売り出せばよかったのでは?と後悔することになります。
そのためにはまず自分が売り出す不動産の相場を知っておく必要があります。
長期間かかっても高く売りたい場合は別ですが,1~3か月以内に売りたいということであれば、相場より少し高めで出すのがベスト。
相場を知る方法としては、ポータルサイトで同じような物件が売却価格を調べる、不動産会社に査定を依頼するという方法があります。
ポータルサイトの売却価格は、高めに設定されていることも多いので、やはりプロの不動産会社に聞くほうが正確に相場を把握できます。
この際に、必ず1社ではなく、2~5社は査定依頼をするようにしましょう。
不動産会社によって、査定方法が異なるので査定結果にはバラつきが出ます。
複数社に査定を依頼することでその平均値を取れば相場価格に近い金額が割り出せます。

査定方法は机上査定と訪問査定の2種類

机上査定は、資料だけで査定を行う方法、訪問査定は、実際に不動産を見てもらい査定する方法です。
通常の流れとしては、複数の不動産会社に机上査定をしてもらい、机上査定の結果を見て、価格・対応・売却手法など、気に入った不動産会社2~3社に絞って訪問査定してもらいます。

①机上査定におけるチェックポイント
机上査定の際は、事前に準備した資料を不動産会社に送ってあげると、査定も早く、より正確な金額を出してくれます。
査定は高い方が良い不動産会社と思う人も多いですが、他社と金額が極端に離れている場合は注意が必要です。
そういった不動産会社は、媒介契約を取りたいために相場よりも高い金額を出していることが多いので注意が必要。

②訪問査定におけるチェックポイント
訪問査定では、不動産会社に実際に不動産を見てもらって、より正確な査定をしてもらいます。
その際に注意したいのが、不動産会社の営業マンの態度や自分との相性です。
あいさつがきちんとできているか、営業マンとしての印象はどうか、隅々まで物件を見てくれているかなど、信頼がおける営業マンかを見極まることが重要。
不誠実な英語業マンに任せてしまうと、売却に時間が掛かったり、希望の価格で売ってもらえなかったりと後々後悔することになります。

不備は隠さずにすべて伝えておく

不動産の売却でトラブルになるのが、売却後に雨漏りや設備の不具合、ご近所とのトラブルや騒音といた問題が発覚するケースですね。

不備を隠すことで高く売れたとしても、売却後に売主も気づいていない不備が発覚すれば、売主は契約不適合責任(昔で言う瑕疵担保責任)を負わないといけず、修理は当然、最悪の場合は契約を解除、損害賠償を請求されることもあります。

引き渡し後3か月以内に発見した場合とすることが多く(交渉によって期間は変更することが可能)、売主が不備を知っていて隠していた場合は免責されないので大変なことに。

設備については大抵は修理済めば済みますが、ご近所トラブルや騒音の場合はそういうわけにはいきません。

訪問査定時や媒介契約をする前に、不備やトラブルについては不動産会社にきちんと告知し、売却後のトラブルを避けるようにしましょう。

広告掲載は不動産会社に任せきりにせず、必ずチェックをしよう

訪問査定が終わり、不動産会社と媒介契約を結べばいよいよ不動産の売却がスタートします。
販売図面の作成や店内、WEBへの広告などここから先は不動産会社に任せることになります。

不動産会社と結ぶ媒介契約には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があります。
一般媒介は複数社と契約できますが、専任、専属専任媒介は1社との契約となるのでその分指定流通機構(レインズ)への登録、販売状況の報告義務などがあります。

指定流通機構(レインズ)は、不動産会社が情報を見るサイトで、そこにきちんと情報を載せることで他の不動産会社も公平に不動産を紹介するができるのです。

しかし、不動産会社によっては専任媒介で任せてしまうと囲い込みをされることがあります。
囲い込みとは、申込が入っていないのに商談中といって紹介させないなど他の不動産会社の物件紹介を妨害する行為で、ひどいところはレインズに掲載しない不動産会社も。

囲い込みをされていても、それを確認するのは難しく、きちんとレインズに掲載されているか、ポータルサイトなどWEBできちんと広告されているかをチェックするしか方法はありません。

不動産会社はパートナーなので疑ってばかりだと販売活動に支障をきたすこともありますが、すべて任せてしまうのは危険です。

販売図面の内容のチェックは当然ですが、ポータルサイトなどのWEB広告がきちんと出ているかくらいは最低限チェックするようにしましょう。

広告がきちんとされているのに売却できない場合は、何か売却できない原因があります。
価格が高い、掲載している写真が悪い等、売却するにはどうすれば良いかを見直すことで早期売却に繋げることができます。

内覧の準備は念入りに

販売活動が進めば、部屋をみたいというお客様から不動産会社に連絡があり、いよいよ部屋の内覧です。
空室と居住中の場合で内覧の準備は大きく変わってきます。

空室の内覧前準備

空室の場合は、不動産会社に鍵を預ける、現地にキーボックスを付けるといった対応になります。
中古物件の場合は、リフォーム前提に購入をされる人も多いので、設備や間取りを変えるといった極端なリフォームは必要ありませんが、室内や水回り等が汚い場合はハウスクリーニングを入れる方が良いでしょう。
基本的には、スリッパなどは不動産会社が用意してくれますが、対応の悪い不動産会社もいます。
任せた後に一度室内を確認し、スリッパやカーテンなど、必要な物は自分でおくようにしましょう。

居住中の内覧前準備

居住中の場合は、不動産会社より内覧依頼があれば、まずはスケジュールの調整が必要です。
日時が決まればいよいよ内覧の準備。
居住しているので、大きな荷物を動かす必要はありませんが、出来るだけ不要な物は捨てる、押入れに隠す等し、テーブルの上などもできるだけ物を置かないようにしてください。
物が多いと部屋が狭く見えたり、ゴチャゴチャして汚く感じたりしてしまいます。
又、人が住んでいると生活臭がするので、内覧の5分前には窓や玄関ドアを開け、風を通しておくと良いでしょう。
内覧時には、購入者の質問があれば、隠さずに正直に答え、不信感を与えないようにすることも重要です。

関西で不動産を売却する際に注意するポイント

不動産を所有していると毎年固定資産税・都市計画税を支払わなければなりません。
固定資産在・都市計画税は、地方自治体より毎年1月1日の所有者に対して、課される税金です。
不動産を売買する場合、引渡しの時点では売主が所有者のため、その年の固定資産税・都市計画税は、売主に支払いの通知が届きます。
そのため、1月1日~引き渡しの前日を売主、引渡日~12月31日までを買主が負担するのが一般的です。
不動産売買契約書の裏面の条文にもその旨記載されています。
しかし、関西では、この起算日が、その年の4月1日~となります。
売主が関西の不動産会社に仲介を依頼していて、買主が関西の人の場合に採用されるケースが多いです。
例えば、7月1日に引渡しとなると、4月1日~6月30日分を売主、7月1日~翌年の3月31日までを買主が負担することになります。
3月31日までに引渡しした場合は、引渡しから3月31日分と翌年1年分を精算しないといけません。
関西ルールだと売主が3か月分得するような感じになります。
最近では、関西でも1月1日起算でも良いというケースもありますので、購入前に事前に不動産会社に確認しておくとよいでしょう。

【まとめ】

不動産の売却において、何も勉強せずに不動産会社へ行くのはおすすめできません。
不動産会社の営業マンはプロですから、プロを相手に素人が何も考えずに挑めば、当然相手の好きなようにされてしまいます。
良い不動産会社に当たれば良いですが、悪い不動産会社にあたってしまうとせっかくの不動産が安く売却されてしまい、損をしていますことになりかねません。
まずは、最低限今回ご紹介したポイントを抑えた上で、不動産会社に相談してください。

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