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【住宅ローン滞納したらどうなる?】住宅ローンの支払いに困っても大丈夫!4つの解決策とは?【競売を避ける方法とは?】

会社の業績不振による残業代のカットやリストラ、コロナウィルスの影響で仕事が無くなったなど、突然予定していた給料が無くなって住宅ローンが支払えないという悩みをよく聞きます。
初めての経験で競売に掛けられて家が無くなってしまうのではないかと思う人も多いのではないでしょうか。
住宅ローンが支払えないまま何もしなければ結果として競売になるかもしれません。
しかし、早めに対処すれば、競売を避けることができ、その後の生活も安心して送ることは可能です。
今回は、今回は住宅ローンの支払いに困った場合の4つの解決策についてご紹介いたします。

住宅ローンを滞納するとどうなる?

昨今では、会社の倒産やコロナウィルスの影響により、残業代、ボーナスカットといった収入減やリストラで無収入になってしまうなど、様々な理由で住宅ローンの支払いが出来なくなる人が増えています。
住宅ローンを滞納するとどうなるのでしょうか。

住宅ローンを滞納すると期限の利益を喪失する

住宅ローンは、住むための家を購入する資金として銀行などの金融機関からお金を借りる方法です。
普通の借入よりも金利が安く、住宅ローン減税など手厚い支援を受けることができます。
そのため、無理をして高い物件を買う人も多く、収入が減るとたちまち住宅ローンが支払えなくなるというケースも。
しかし、住宅ローンが支払えなくなったからと言って、すぐに競売にかけられて自宅が売却されてしまうというわけではありません。
続けて3回滞納したらなど、金融機関によって条件は違いますが、一定の期間は待ってもらうことができます。
住宅ローンの支払いが滞って一定期間が過ぎると、住宅ローンを分割して払う権利を失う=「期限の利益の喪失」となり、金融機関から一括返済を迫られます。
保証会社に入っている場合は、保証会社が代位弁済を行い、債権は保証会社へ移行し、今度は保証会社と返済の交渉です。
いずれにしても、期限の利益を喪失してしまうと債権者に一括返済しないといけないので、一括返済できない場合は、競売にかけられてしまうことになります。

競売を避ける4つの解決策

住宅ローンの返済にいきなり困るかというと、リストラなどの突発的なものから業績不振による
残業代のカットやボーナスの減額などジワジワと収入が減るものなど、状況によって異なります。
準備する期間が長ければ長いほど対策も余裕を持って行うことができます。
では、実際に住宅ローンの支払いに困った際には、どのような解決策があるのでしょう。

リスケを行う

まず、最初に取り組みたいのがリスケジュール(以下リスケ)です。
リスケとは、スケジュールの再調整、変更のことで、一般的には、会議の時間を再度調整する、予定を変更するといったときに「会議をリスケして」といった感じで活用します。
住宅ローンの場合、リスケは金融機関と今後の返済計画について、今の収入で返済できる金額と照らし合わせて、金利、期間、金額などを調整、変更することを言います。
金融機関も貸し倒れて競売になってしまうと、全額回収することが困難になるので、余程のケース以外は基本的には応じてくれます。
金利を下げてもらって全体の支払いを減らす、金利の支払いを待ってもらう、期間を延ばすことで毎月の返済を減らすなど、リスケには様々な方法があります。
今後も収入を現状維持ができる、頑張れば支払えるという段階であれば、住宅ローンのリスケは、非常に効果的な方法と言えます。

リスケすると返済が増えることも

住宅ローンのリスケは金融機関の救済措置と言えますが、リスケするデメリットもあります。
金利を下げてもらうだけであれば、リスケ=得をすることになります。
しかし、期間を延ばすと毎月の返済は減りますが、期間が延びた分は支払う金利は増えるので最終的なトータルの支払いは増えることに。
リスケ=得するということではなく、「支払いの先送りをしているだけ」ということを理解しておく必要があります。

一般売却する

住宅ローンは支払えるが、会社の先行きも不透明で今後支払いが不安という段階であれば、物件を売却して、もう少し支払いの少ない物件や賃貸に引越しするという方法もあります。

物件の売却は、不動産会社に査定をしてもらい、相場に合わせて価格設定を行うことができるので、任意売却や競売など他の売却方法と比べると一番高い金額で売却することができます。
住宅ローンが支払えなくなってからだと価格を下げて処分しないといけない状況に追い込まれてしまう可能性もあるので、早めに売却する判断した方がよいでしょう。

最低でも住宅ローンが完済できる金額以上では、売却したいところですが、駅から遠いなど様々な理由で価格が住宅ローンの残債よりも価格が下がっているケースもあります。
そういった場合は、自己資金で差額を負担しないといけませんので、自己資金が用意できない場合は、一般売却では売却が難しくなります。

リースバックしてもらう

最近、テレビCMなどでも良く耳にしますが、リースバックという方法をご存じでしょうか。
リースバックとは、所有している自宅を不動産会社に売却し、売却後に売主は不動産会社と賃貸借契約を結んでそのまま家に住めるといった不動産の売却方法です。

売主は、自宅を売却することで住宅ローンの返済をすることができるので、住宅ローンの返済ができないのですぐに自宅を資金化したい場合に有効です。
一般売却のように広告掲載することもなく、直接不動産会社に買い取ってもらうので、周囲の人に知られないのもいいですよね。
又、そのまま同じところに住むことができるので、学校区を変えたくない、高齢なので生活環境が変わると困るといった場合にもメリットがあります。
不動産会社は、購入後に収益を得られることができ、退去した際にはリフォームをして売却するなど様々な活用が可能です。
リースバックは、売主、不動産会社の両方にメリットが多い売却方法と言えます。

一般売却よりも査定は厳しい

リースバックをする場合、不動産会社に査定依頼を行うことになりますが、一般売却よりも査定金額は低くなってしまいます。
一般売却の場合は、買主は一般客(=エンドユーザー)であり、自宅として購入するので金利の安い住宅ローンも利用することができます。
しかし、リースバックの場合は、賃貸人となる売主が支払いをできなくなったり、すぐに退去したりして収入が入ってこなくなるリスクがあり、すぐに転売しても損をしないように買取価格を設定しないといけません。
そのため、査定金額は一般客に売却するよりも2割~3割程度は安くなってしまいます。

住宅ローンの返済以外の用途にも利用可能

リースバックに似たサービスでリバースモーゲージという方法があります。
リバースモーゲージの場合は、自宅を担保に融資を受けて、賃貸契約して自宅に住むといった形ですが、資金使途は住宅資金に限られています。
融資となるので年齢制限もあり、入居する家族が単身者や夫婦などに限定されます。
しかし、リースバックは、住宅ローンの返済に困った場合に利用されることが多いですが、資金使途は住宅のみに限定されていないケースがほとんどです。
そのため、住宅ローンの返済だけでなく、売却した資金で事業資金や株式や不動産投資にも使えますし、教育費や病気の治療などに充てることも可能です。

任意売却する

住宅ローンの支払いが数回滞ってしまい競売にかけられてしまう、競売の申立てをされたなど、早急に何か手を打たないといけない場合、最後の手段として任意売却があります。
競売になってしまうともう自分ではどうすることもできなくなってしまい、自宅は手放さないといけない、お金は残らないと最悪の結果になってしまいます。
任意売却は、住宅ローンの支払いができなくなり、売却後も住宅ローンが残ってしまう場合、貸主である金融機関と協議を行って不動産を売却する方法です。
任意売却は不動産会社による買取、仲介となるので、競売よりも市場価格に近い価格で売却が可能。
又、競売であれば、インターネットに公示されてしまうので、周囲の人にも知られてしまう可能性がありますが、任意売却であれば、売主の希望で契約や引渡しができるので、仕事や学校にも影響が少ないのもメリットと言えます。

売却後の返済が残ることも

金融機関との協議において、売却価格が残債以上であれば引越し費用なども捻出できる可能性もあります。
しかし、任意売却になる物件は売却後も残債が残ってしまうことがほとんど
残債が残る場合には、任意売却後も返済しないといけません。
ただし、物件を所有しているよりも残債は減り、毎月の返済額を抑えてもらうなど、新たに借入の条件の交渉もできるので、毎月10万円あった返済を毎月1万円に出来れば、その後の生活を大きく変えることもできます。

関西で不動産を売却する際に知っておきたいポイント

土地や戸建ての売却において、売買契約を締結する際に売主の責任において境界標を設置して、境界を明示しなければなりません。
簡単にいうと、隣の土地との境をはっきりさせる必要があるというわけです。
新しく買った土地であれば境界標を設置していることが多いですが、古くから所有している親の土地を相続した場合は境界標がないことも多いです。
以前は、境界標の設置義務もなく、そのまま売却することも多かったのですが、売買契約書の条文に記載されている事項なので、最近では境界標の設置を要求する買主が増えています。
境界標がない場合、土地家屋調査士などに依頼して、測量を行ってもらい、隣地と筆界確認(境界のポイントを立ち会って確認する)を行って、境界標を設置しないといけません。
境界標を新たに設置するには数十万かかります。
土地が広い、形がいびつで境界標の設置箇所が多いと100万以上かかることも。
そうなるとせっかく売却できても利益が減ってしまいます。

関西では、全国と比べるとまだ境界標の設置については、それほど買主からの要求も少なく、境界標の設置はなくて良いので、その分価格を下げてほしいといったケースが多いです。
その場合は、過去の測量図や仮測量(隣家の立会なしに測量士だけで境界を確認する)を実施し、赤いペンキなどで境界を明示して境界標に変えるといった作業を行います。
最終的には、買主が納得すれば良く、そういった作業もなしで現状渡しといった取引もあります。

関西で土地や戸建てを売却するときは、境界標については必須ではなく、買主の意向を確認して進める形になります。

【まとめ】

住宅ローンで支払いができなくなると、「自殺して保険金で返済するしかない」などネガティブな考えが浮かんでしまいます。
しかし、住宅ローンが支払えなくなっても様々な解決策があるので、まずは現状を把握し、どういった対応ができるのかを考えることが重要です。
まずは、リスケを行って時間を稼ぎ、その間に一般売却、リースバックなど、物件の売却を検討しましょう。
早めに取り掛かれば取り掛かるほど、リスタートしやすくなります。
自分一人で考え込まずに、金融機関や不動産会社に早めに相談しましょう。

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