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【マンション・不動産売却のための知識】失敗例から学ぶ、マンションの住み替えで失敗しないコツ!

将来を見据えて広めのマンションを購入しても、子供が大きくなって手狭になったり、老後2人だと部屋が多すぎたりと住み替えを検討しないといけない時期が来ます。
しかし、購入と売却のタイミングを合わせないといけない、新たにローンは組めるのかなど、マンションの住み替えでは色々と検討することが多く、失敗するのではないかと心配になる人も多いでしょう。
実際にマンションの住み替えの際には、どんな失敗例があるのかを知っておくだけでも全然違います。
今回は、失敗例を学び、マンションの住み替えで失敗しないコツについてご紹介いたします。

購入を検討する際の失敗例

住み替えするにあたって、まず検討しないといけないのが購入の仕方についてです。
先に購入する物件を決めるのか、売却が決まってから売却するのか、不動産会社は購入と売買は一緒の方が良いのかなど、決めないといけないことがたくさんあります。
この最初の購入方法をどうするかは非常に重要で、ここで失敗すると後々取り返しの付かないことになってしまいます。

購入が先か、売却が先かを決めずに進めてしまう

マンションの住み替えの際に最初に決めないといけないのが、購入する物件を先に購入するか、売却を先にするかについてです。

最終的には、購入と売却は並行して進めることになりますが、どちらを重視するかを決めておかないとスムーズに売却できずに困ることになってしまいます。

購入を先にする場合の失敗例では、購入するマンションの住宅ローンを申し込んだが否決になってしまって引っ越せない、売却が上手く進まず2重ローンになるといったケースがあります。

売却を先にする場合の失敗例では、売却がすぐに決まって仮住まいしないといけない、売却した資金を購入資金に当てようと考えていたのに売却出来ないので購入する物件が買えなかったといったケースがあります。

購入を先行する場合のメリット・デメリット

購入を先行する場合のメリットは、次の引越し先が決まっているので、物件探しに迷って引渡しまでに引越し先がみつからないといったリスクがありません。
デメリットとしては、いつ売却できるかわからないので、売却資金を購入資金に当てることができるかわからない為、二重ローンや頭金に当てる資金を用意しないといけないなど、資金的に余裕を持っておく必要があります。

売却を先行する場合のメリット・デメリット

売却を先行するメリットは、売却した資金を購入資金に充当できるので資金計画に余裕ができる、時間を気にせずに希望の価格で売却できるといった点です。
デメリットとしては、引渡しまでに購入先が決まっていないと仮住まいしないとならず、余分な資金が掛かってしまうことに。

購入を先行する場合も売却を先行する場合もメリットとデメリットがあることを理解しましょう。
購入する物件が決まっているので買い先行にしょう、じっくりと売却したいので売却先行にしようなど、自分にはどちらが合っているかを把握することが重要です。

売却と購入は同じ不動産会社の方がいいの?

売却先行か、購入先行かを決めたら不動産会社に仲介を依頼することになります。
この際に、売却と購入の不動産会社は同じにした方が良いのか、別々にした方が良いのかと悩むと思います。
売却と購入を平行して行う場合は、売買契約、引渡しなどの調整が大変なので、同じ不動産会社に依頼する方がスムーズにいくケースが多いです。
いくらで売却しないといけないかといった資金面でも理解があるので、買主との交渉もしてもらいやすいといったメリットもあります。
ただ、不動産会社によっては、売却は得意だけど購入は余り評判が良くないといったケースもあり、依頼する不動産会社の得手不得手はきちんと確認しておく必要があります。

失敗例としては、売却先行ということもあって、売却が得意な不動産会社に売却を依頼したところ、すぐに売却が決まったが。購入は経験が少なく、引越し先が決まらずに一旦賃貸に仮住まいしないといけないといったケースがあります。

この場合、購入は購入が得意な不動産会社を選んでいた方が別々の不動産会社に依頼した方が良かった可能性が高いと言えます。

不動産会社を選ぶ際には、売買、購入の得手不得手はきちんと調べておく必要がありますが、エリアによっても得手不得手があるので、同じ不動産会社に依頼した方が良いのか、別々にした方が良いのかは、自身の状況と不動産会社の対応や評判なども含めて検討する方が良いでしょう。

住宅ローンなど資金面での失敗例

物件が売れるかどうかも重要ですが、自身が次に購入する物件の住宅ローンが通るかどうかの方がもっと重要です。
いくら良い物件を見つけても住宅ローンが通らなければ購入することはできません。
住み替えの場合は、購入の住宅ローンをきちんと通すことが特に重要だと言えます。

住み替え時に住宅ローンを利用する2つの方法

売却してから購入するのであれば、住宅ローンの返済が住んでいるので新たに住宅ローンを組めばいいので特に問題はありません。
売却と購入を平行して行っている場合は、売却する物件の住宅ローンの残債がある状態での審査となります。
その場合は、2重ローン又は住み替えローンのいずれかを選択することになります。

2重ローン

売却する物件の住宅ローンはそのままで、購入先行する物件についても新たに住宅ローンを組むことを2重ローンと言います。
2重ローンでは、住宅ローンの金額が非常に大きくなるため、年収が高い、現金を多く持っているといったケースでないと中々審査が通りません。
又、住んでいない家の住宅ローンも支払う必要があり、資金的に余裕がないと厳しいです。

住み替えローン

売却する物件の残債と新たに購入する家のローンを合算して住宅ローンを組むことを住み替えローンと言います。
新たに購入する家の価格の1.5倍~2.0倍借りることになるので、2重ローン同様に審査が厳しいです。

住宅ローンは先に審査を進めておくべき?

売却と購入を平行して進めている場合、購入する物件の住宅ローンの打診はしておくべきです。
よくある失敗例が、売却が決まった後に購入する物件の住宅ローンが否決されるケース。
前の物件が買えたから大丈夫といった人に多いです。
こうなると住んでいる物件は売却しないといけないので、次の住み替え先として、賃貸か、新たな別の物件を探さないといけません。
無駄な出費をしたり、希望していた物件に住めなかったりと最悪のケースに陥ってしまいます。

購入したい物件の価格帯がある程度決まっている場合は、現状の状態でその物件を買えるのか、又はいくらまでなら買えるのかを銀行に打診しておくべきです。
事前審査であれば、長くても1週間くらいでは結果が出ます。
売却を進める前に、住宅ローンの事前審査を行い、どのくらいの物件なら大丈夫かを調べておくだけで、リスクは大きく減ります。

購入者の住宅ローン審査が否決に

自身の与信は、事前審査をすることで把握することができますが、買主の住宅ローンは最終的な本審査の結果が出るまで気を抜けません。
失敗例としては、不動産会社がこの買主は間違いないということで、安心して購入する物件を探し、入居日まで決まっていたのに買主の審査が否決になってしまい、結局すべて白紙に戻ってしまったケースがあります。
基本的には事前審査が通った上で契約することが多いですが、不動産会社によっては買主が上場企業勤めだから大丈夫と見切り発車して契約させることもあります。
大手銀行であればきちんと結果を紙面で通知してくれますので、不動産会社に必ず見せてもらうようにしてください。
事前審査の結果をきちんと確認した上で契約するようにしましょう。

住み替え時の失敗例

自宅の売却、住み替え先が決まったらいよいよ引越し。
住み替えの際に一番難しいのが引渡しと引越しのタイミングを合わせることです。
タイミングがずれてしまうと引渡しができずに大慌てすることも。
他にも住み替え後に税制の申告をしていなかったばかりに損をしてしまうケースもあります。

買主の住宅ローンで返済する場合は慎重に

引越し後に引渡しのパターンが多いですが、売却物件の返済を買主の住宅ローンで支払う場合はタイミングを合わせるのが非常に難しく、売主と買主の住宅ローンの手続きを同じ日に実行しないといけないのでスケジュールの調整が大変です。
住宅ローンを受けるには、本審査用の書類の提出や融資実行日までに金融機関と金銭消費貸借を結ぶといった手続きがあります。
買主が金消契約を1日前に設定しており、その日にインフルエンザにかかって金消契約に行けず、当日も買主が来られなくなって引渡しが延期に。
購入する物件の支払いができずに契約が流れてしまい、賃貸に住む羽目になったという失敗例があります。
売却物件の返済を買主の住宅ローンで支払う場合は、不動産会社と入念に打合せを行い、ある程度余裕を持ってスケジュールを組みましょう。

【関西で不動産を売却する際に注意するポイント】

不動産の売買では、所有権の移転や抵当権の抹消、設定などを司法書士に依頼することがほとんどです。
関東では、売主、買主ともに一人の司法書士が担当するケースが多く、金融機関によっては指定の司法書士がいたりします。
一人の司法書士がやるので、売り物件に抵当権の設定がない場合は基本的に所有権の移転は無料でやってくれます。
しかし、関西では、売主、買主が別々の司法書士を立てることが多く、所有権の移転、抵当権の抹消、抵当権の設定と最大3人の司法書士が関わるケースもあります。
そのため、売り物件に抵当権の抹消が無くても、一人の司法書士が関わることになるので費用が必要になります。
関西で物件の取引をする場合はご注意を!。

【まとめ】

住み替えは、物件の売却、購入だけをするよりも、スケジュール管理や住宅ローンの手続きについて慎重に行いましょう。
まずは、購入を先行するか、売却を先行するかを決めることが重要です。
売却を先行する場合は、購入物件を探すタイミングが難しいですし、購入を先行する場合は、事前審査を早めに行って、どのくらい住宅ローンが組めるか把握しておく必要があります。
2重ローンや住み替えローンを活用する場合は、一時的に支払いが多くなるため、余裕を持った資金計画をしてください。

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